Plus-value immobilière : les règles du jeu

Définition

La plus-value est la différence entre le prix de cession d’un bien et son prix d’acquisition. Elle résulte aussi de la différence entre le prix de vente d’un bien reçu par donation ou par héritage et celui indiqué dans un acte de donation ou de succession. Elle existe en cas de cession à titre onéreux.

Les biens imposables

-Les immeubles bâtis (appartements, maisons, fermes, propriétés…) ou non bâtis (terre, vignes, forêts…).
-les droits afférents aux immeubles (usufruit, nue-propriété, servitudes)
-les parts de sociétés immobilières

Les biens exonérés

- Les immeubles constituant l’habitation principale du vendeur ainsi que leurs dépendances immédiates
- Les immeubles frappés d’expropriation et pour lesquels une déclaration d’utilité publique a été prononcée.
- Les immeubles échangés dans le cadre d’opérations de remembrements ou assimilées.
- Les immeubles dont le prix de cession est inférieur à 15 000 euros.
- Les immeubles détenus depuis plus de 15 ans
- Les parts de sociétés immobilières détenues depuis plus de 15ans
- Une exonération particulière est prévue pour certains contribuables non-résidents et varie en fonction des conventions passées entre La France et le pays dans lequel vit le contribuable.

La détermination de la plus-value

La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Mais certains éléments viennent de déduction. En ce qui concerne le prix de cession, celui-ci peut être réduit du montant de la TVA acquittée par le vendeur. Il suffit alors de présenter le justificatif. Un certain nombre de frais, à la charge du vendeur comme la réalisation des diagnostics obligatoires (métré Carrez, diagnostic de performance énergétique, et dans certains cas amiante, plomb, termites, diagnostics de gaz et d’électricité…)peuvent être retranchés. En cas de crédit et d’hypothèque, le vendeur bénéficie aussi du remboursement des frais de mainlevée. Si le bien a été acquis par donation et que les frais de donation ont été payés par le donataire, le montant des droits peut être déduit. Par ailleurs, les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration peuvent aussi venir en déduction soit pour leur montant réel sous certaines conditions, soit forfaitairement à 15% du prix d’acquisition sous réserve que le bien soit détenu au moins depuis cinq ans et qu’il s’agisse d’un immeuble bâti.

Les abattements

Deux abattements entrent en ligne de compte. D’une part, l’abattement de 1 000 euros. D’autre part, celui pour durée de détention qui est de 10% pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année.

Un taux unique de 27%

Une fois les abattements et minorations déduits du prix de cession, un taux forfaitaire de 16% est appliqué auquel s’ajoutent des prélèvements sociaux qui s’élèvent à 11%.

Un prélèvement à la source

C’est le notaire qui effectue le calcul de la plus value et qui effectue le règlement. Il déduit du prix de vente les plus-values et verse cette somme à la conservation des hypothèques lors de la publication de l’acte notarié. Le vendeur n’a donc qu’à signer les papiers fournis par le notaire.

Elisabeth Lelogeais