Le marché
La loi Girardin s’applique aux investissements réalisés en Guadeloupe et en Martinique, à Saint-Martin (partie française), à la Réunion, à Saint-Pierre et Miquelon, Mayotte, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie Française, aux Iles Wallis et Futuna ainsi que dans les terres australes et antarctiques françaises. Mais ce sont surtout sur les îles de la Martinique, Guadeloupe, La Réunion, Tahiti et Nouvelle-Calédonie que se construisent des logements neufs ouvrant droit à défiscalisation dans une gamme de prix qui varient, selon la surface et l’emplacement, entre 2 500 et 5 000 euros du m2.
Ce que dit la loi
Les investisseurs voulant réaliser un placement Outre-mer actuellement et pour quelques années encore, jusqu’au 31 décembre 2017, doivent se référer à la loi du 21 juillet 2003 (n° 2003-660), décrets d’application du 5 janvier 2004, Journal Officiel du 7 janvier. Reste qu’au gré des lois de Finances, certaines dispositions peuvent évoluer. Ainsi, depuis la loi de Finances rectificative pour 2007, le plafond par m2 de surface habitable pris en compte est fixé à 2 058 euros, hors taxes, pour un logement destiné à l’investissement, mais aussi pour un logement destiné à l’acquisition d’une résidence principale de l’acheteur.
La défiscalisation, mode d’emploi
Il y a la réduction d’impôt mais aussi, pour les bailleurs, une déduction des revenus fonciers.
Réduction d’impôt
Tout dépend si l’investisseur acquiert un bien neuf pour l’habiter ou pour le louer. Et dans ce dernier cas, s’il le loue dans le secteur libre ou dans le secteur intermédiaire. Mais dans tous les cas, le principe est celui d’une réduction d’impôt proportionnelle au montant de l’investissement et non à la tranche marginale d’imposition de l’investisseur. Plus le bien est grand et cher, plus la facture fiscale du contribuable s’allège.
Attention : le point de départ de la réduction d’impôt est marqué par l’année de l’achèvement de l’immeuble ou l’année de son acquisition si celle-ci est postérieure à l’année d’achèvement. Cette réduction n’est pas effectuée au prorata temporis mais sur la base du taux plein quel que soit le mois dans l’année durant lequel survient l’achèvement ou l’acquisition.
Acquisition pour être résidence principale du propriétaire :
Les contribuables qui ont investi dans l’acquisition ou la construction d’un logement neuf situé Outre-mer et qui le destinent à être leur résidence principale bénéficient d’une réduction d’impôt de 25 % du montant du prix d’achat. Cette réduction est de 25 % sur 10 ans, soit 2,5 % par an. Seule condition : habiter le bien au moins cinq ans. Le prix du m2 habitable sur lequel est calculée la réduction d’impôt est de 2 058 euros hors taxes.
Acquisition pour louer dans le secteur locatif libre :
Dans ce cas, l’investisseur est obligé de louer le logement non meublé à un occupant qui en fait sa résidence principale pour une durée minimum de cinq ans. Aucun plafond de ressources du locataire ni de prix de loyer maximum. Deux obligations : s’engager, par écrit, à louer le logement pour cinq ans et joindre cette lettre d’engagement qui doit comporter le nom du locataire et l’adresse du logement à la déclaration d’impôt. Et ne pas louer à un membre du foyer fiscal du bailleur. En contrepartie, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt égale à 40 % du prix de revient du bien, soit 8 % chaque année pendant cinq ans, dans la limite du montant de 2 058 euros hors taxes / m2 multiplié par la surface défiscalisable du bien.
Acquisition pour louer dans le secteur locatif intermédiaire :
Là encore, il faut louer un logement nu et donc non meublé pendant six années minimum à un locataire qui en fait son logement principal. Mais il existe une double contrainte : d’une part, les loyers, pour 2008, ne doivent pas dépasser 145 euros le m2 hors charges par surface habitable annuels pour les départements d’outre-mer et Mayotte, 184 euros le m2 pour les autres sites. D’autre part, l’investisseur doit prendre en compte les ressources du locataire qui varient selon la composition de la famille et selon les sites (voir tableau). En contrepartie de cette double contrainte, la réduction est un peu plus élevée : 50 % pendant cinq ans, soit 10 % chaque année dans la limite du montant de 2 058 euros hors taxe/ m2 multiplié par la surface défiscalisable du bien. Le logement ne peut être loué à un conjoint ou à un membre du foyer fiscal de l’investisseur. Et là encore, le bailleur doit produire aux services fiscaux l’engagement par écrit de location avec le nom et l’adresse du locataire ainsi que son avis d’imposition afin de bien vérifier que les plafonds de ressources sont respectés.
Tableau des plafonds de ressources des locataires en 2008
Composition de la famille Dom Autres collectivités
et Mayotte territoriales
Personne seule........................ 27 781 € 26 962 €
Couple marié........................... 51 383 € 49 867 €
Personne seule ou couple avec
1 personne à charge..............54 355 € 52 751 €
2 personnes à charge............57 327 € 55 636 €
3 personnes à charge ...........61 300 € 59 489 €
4 personnes à charge ...........65 271 € 63 344 €
NB : Dans les Dom et Mayotte, une majoration est prévue, par personne, à partir de la 5ème personne à charge est de 4 169 euros. Dans les autres collectivités territoriales, cette majoration est de 4 045 euros.
Une fiscalité boostée
En tant que propriétaire-bailleur, vous pouvez obtenir une majoration de 10 % du taux de réduction si les logements sont situés en zone urbaine dite sensible et de 4 % si les logements sont équipés de dispositifs de production d’énergies renouvelables, soit au total,14 %. Ainsi, en secteur libre, la réduction peut atteindre 54 % (40 %+14 %) et en secteur intermédiaire
64 % (50 %+14 %).
Déduction de certaines charges des revenus fonciers
Dès l’instant où l’investisseur donne en location un bien non meublé, il perçoit des revenus fonciers. A ce titre, il peut déduire chaque année de ces loyers un certain nombre de charges : Les intérêts d’emprunts contractés pour acquérir le bien et les frais d’assurance liés à l’emprunt, à concurrence des loyers, le solde étant reportable sur les revenus fonciers ultérieurs pendant 10 ans ; les charges non récupérables sur le locataire (taxe foncière, frais de gestion et d’assurance pour loyers impayés).
Elisabeth Lelogeais - Septembre 2008
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